LE DOMAINE BLEU

Acrux  a écritBah... Il y a toujours bien quelque chose de positif dans ça...

Les reprises de finances!!!    

Qui sont toutefois vendues sans garantie! Bienvenue aux vices cachés!

Fourmi  a écritPersonne n'a parlé de crosser le système.

La loi dit que pour avoir le droit d'acheter une maison, tu dois avoir accumulé 5% du prix d'achat (que ce soit en argent ou en REER). Cette loi existe pour éviter que des gens qui n'ont peut-êtr pas les moyens d'acheter le fassent tout de même et qu'ils se trouvent ensuite dans des difficultés financières (une maison, ce n'est pas seulement une hypothèque mais aussi des taxes (au moins 2000$ par année), des comptes d'électricité plus élevés (1000$ de plus par année ici), etc. Ça fait des années que cette loi existe.

Or, pour contourner cette loi, les banques acceptent de prêter de l'argent pour que les gens achètent des REER et les utilisent ensuite pour rapper. Ils doivent donc payer une hypothèque en plus de rembourser des REER AINSI qu'un prêt supplémentaire à la banque (car quand on rappe, on doit rembourser ses propres REER mais quand on rappe avec des REER qui ont été achetés par le biais d'un prêt bancaire,ben il faut non seulement rembourser les dits REER mais en plus, il faut rembourser la banque pour ce prêt).

Le gouvernement va bientôt interdire cette pratique et les gens qui désirent acheter devront avoir eux-mêmes accumuler le 5% (en cash ou en REER), sans quoi ils devront attendre avant d'acheter. Ceci pour éviter ce qui se produit actuellement aux États-Unis (les problèmes hypothécaires américains ont d'autres causes mais l'absence de mise de fonds en fait partie).



Je comprends... en fait tu t'ajountes un troisieme paiement    
je vois pas vraiment l'avantage que la banque a faire ca... ca devient évident que les personnes ne pourront pas payer...

lucide  a écrit

Je comprends... en fait tu t'ajountes un troisieme paiement    
je vois pas vraiment l'avantage que la banque a faire ca... ca devient évident que les personnes ne pourront pas payer...


C'est avantageux lorsque le marché imobilier fonctionne bien. Disons que dans un an ou deux, les gens font faillite. Ils auront tout de même payé pas mal d'intérêts sur les deux prêts (REER et hypothécaire) et avec un marché fort, la banque peut revendre la maison à un prix intéressant (permettant de couvrir le prêt, voire bien plus parfois). Cependant, si le marché crash (comme c'est le cas aux USA), les banques sont dans la schnoutte car incapables de revendre la maison à un prix permettant de couvrir le prêt. --Message edité par fourmi le 2008-09-29 13:27:58--

La conseillère a la banque m'expliquait que, si je n'avais pas assez de comptant pour acheter ma maison, ils me prêteraient un montant X (équivalent au montant de REER que je n'avais pas acheté déja) pour en acheter.  Ensuite je fais ma déclaration de revenus et mes nouveaux REER m'assurent un retour d'impot Y que j'utilise comme comptant pour la maison. Après 90 jours, j'encaisse mes REER et je rembourse la banque avec cet argent.

Admettons que j'avais acheté 20,000$ de REER, je dois les remplacer dans les 15 prochaines années. C'est donc 1333$ par année. Nous économisons déja plus que cette somme à chaque année (sans nécessairement le placer en REER par contre)

Est-ce que ma conseillère à la Banque est dans le champs??

Perso, la banque m'a offert une hypothèque sans mise de fond, ils offrent souvent cela aux gens qui ont de bons dossiers de crédit, alors j'ai accepté et j'ai gardé ma mise de fond. C'est un choix à faire, perso, je me sentais plus à l'aise de payer un peu plus, mais d'avoir un gros coussin à la banque.

Par contre, j'avais pas de prêt supplémentaire à payer... juste un peu plus d'intérêt les 5 premières années. Ça faisait pas une grosse différence sur les paiements.

Strophe  a écritPerso, la banque m'a offert une hypothèque sans mise de fond, ils offrent souvent cela aux gens qui ont de bons dossiers de crédit, alors j'ai accepté et j'ai gardé ma mise de fond. C'est un choix à faire, perso, je me sentais plus à l'aise de payer un peu plus, mais d'avoir un gros coussin à la banque.

Par contre, j'avais pas de prêt supplémentaire à payer... juste un peu plus d'intérêt les 5 premières années. Ça faisait pas une grosse différence sur les paiements.

Je crois qu'une telle option ne sera plus possible avec la nouvelle loi, à moins que je me trompe. Le hic, comme tu le dis, c'est que tu vas payer plus cher d'intérêts et une plus grosse prime à la SCHL. C'est vrai que c'est un choix bien personnel mais pour ma part, je capote à l'idée de verser des intérêts à une banque    alors j'ai attendu avant d'acheter mais j'ai mis un peu plus de 25% de mise de fonds. Je n'ai donc pas eu payer la SCHL, j'ai choisi une hypothèque sur 20 ans que je rembourserai en 17 ans et demi (paiements aux deux semaines) donc je sauverai beaucoup en intérêts vs un prêt sur 25 ou 30 ans ou un prêt sans mise de fonds (je sauve près de 100000$ d'intérêts en donnant une grosse mise de fonds et en raccourcissant la période d'amortissement!) Et comme mes paiements sont moins élevés vu la mise de fonds, je peux continuer d,en mettre de côté et de prendre des REER. Pour nous, c'était la meilleure option (j'ai attendu jusqu'à 31 ans avant d'acheter par contre).

Jadomo, j'essaie de bien saisir ce que t'as dit ta conseillère. Tu dis que tu vas retirer ton REER pour rembourser ta banque... mais si tu fais cela, tu vas devoir payer de l'impôt sur ces REER donc ce n'est vraiment pas avantageux, tu vas te faire manger tout le retour que tu devais avoir... Je crois que ce qu'elle a peut-être suggéré, c'est que tu rembourses la banque avec le retour d'impôt de tes REER et que tu utilises ceux-ci pour rapper et fournir la mise de fonds. Tu devras rembourser tes REER sur 15 ans, effectivement. Le hic, c'est que je me demande si ton retour d'impôt sera suffisamment élevé pour rembourser le prêt REER de la banque...

Edit: C'est exactement 85000$ d'intérêts que je sauve en bout de ligne... --Message edité par fourmi le 2008-09-29 14:13:21--

Fourmi  a écrit


Jadomo, j'essaie de bien saisir ce que t'as dit ta conseillère. Tu dis que tu vas retirer ton REER pour rembourser ta banque... mais si tu fais cela, tu vas devoir payer de l'impôt sur ces REER donc ce n'est vraiment pas avantageux, tu vas te faire manger tout le retour que tu devais avoir... Je crois que ce qu'elle a peut-être suggéré, c'est que tu rembourses la banque avec le retour d'impôt de tes REER et que tu utilises ceux-ci pour rapper et fournir la mise de fonds. Tu devras rembourser tes REER sur 15 ans, effectivement. Le hic, c'est que je me demande si ton retour d'impôt sera suffisamment élevé pour rembourser le prêt REER de la banque...  


Euh... Je vais essayer de m'expliquer mieux

Admettons que normalement, j'ai un retour d'impot de 1000$ par année et je ne cotise jamais à mes REER. J'ai, disons, la possibilité d'acheter pour 20,000$ de REER (selon mes avis de cotisation des dernières années) Je te donne un exemple avec des chiffres au hasard, mais c'est juste pour exprimer ma pensée.

La banque me prête le 20,000$ (en février) et je m'achète des REER. En mars, je fais ma déclaration de revenus et j'ai un retour d'impots de disons 5,000$. C'est ce 5,000$ là que j'utilise comme réelle mise de fond pour ma maison.

90 jours après avoir acheté mes REER, je les encaisse et je rembourse la banque pour 20,000$ et LÀ je peux acheter ma maison. J'ai ensuite 15 ans pour rembourser le 20,000 dans mes REER.

Je ne vois pas pourquoi les REER que je retire (pour rembourser la banque du prêt contracté 90 jours plus tot) seraient imposables. Si j'avais déja 20,000$ de REER, je ne serais pas imposée puisque c'est pour acheter une maison... C'est l'idée du RAP non?

Fourmi  a écrit

Je crois qu'une telle option ne sera plus possible avec la nouvelle loi, à moins que je me trompe. Le hic, comme tu le dis, c'est que tu vas payer plus cher d'intérêts et une plus grosse prime à la SCHL. C'est vrai que c'est un choix bien personnel mais pour ma part, je capote à l'idée de verser des intérêts à une banque    alors j'ai attendu avant d'acheter mais j'ai mis un peu plus de 25% de mise de fonds. Je n'ai donc pas eu payer la SCHL, j'ai choisi une hypothèque sur 20 ans que je rembourserai en 17 ans et demi (paiements aux deux semaines) donc je sauverai beaucoup en intérêts vs un prêt sur 25 ou 30 ans ou un prêt sans mise de fonds (je sauve près de 100000$ d'intérêts en donnant une grosse mise de fonds et en raccourcissant la période d'amortissement!) Et comme mes paiements sont moins élevés vu la mise de fonds, je peux continuer d,en mettre de côté et de prendre des REER. Pour nous, c'était la meilleure option (j'ai attendu jusqu'à 31 ans avant d'acheter par contre).

Jadomo, j'essaie de bien saisir ce que t'as dit ta conseillère. Tu dis que tu vas retirer ton REER pour rembourser ta banque... mais si tu fais cela, tu vas devoir payer de l'impôt sur ces REER donc ce n'est vraiment pas avantageux, tu vas te faire manger tout le retour que tu devais avoir... Je crois que ce qu'elle a peut-être suggéré, c'est que tu rembourses la banque avec le retour d'impôt de tes REER et que tu utilises ceux-ci pour rapper et fournir la mise de fonds. Tu devras rembourser tes REER sur 15 ans, effectivement. Le hic, c'est que je me demande si ton retour d'impôt sera suffisamment élevé pour rembourser le prêt REER de la banque...  

Fourmi et mon chum=même combat!

On a fait exactement la même chose que toi. On a choisi une période d,amortissement courte (12 ans dans notre cas) et on a payé 25% de mise de fond. Tout ce que chummy avait en tête lors des démarches hypothécaires était: payer le moins possible d'intérêt. C,était vital pour lui

tipet  a écrit

Fourmi et mon chum=même combat!

On a fait exactement la même chose que toi. On a choisi une période d,amortissement courte (12 ans dans notre cas) et on a payé 25% de mise de fond. Tout ce que chummy avait en tête lors des démarches hypothécaires était: payer le moins possible d'intérêt. C,était vital pour lui


Mouhahahaha! Ton chum et moi sommes définitivement faits dans le même moule!  Le pire c'est qu'au début on prévoyait un amortissement encore plus court mais avec la flambée des prix des maisons, y'aurait fallu se priver un peu trop à mon goût! Parce que bien que j'aime gérer mes finances, je suis aussi accro au shopping!  Une femme paradoxale, suis-je... Faudrait vraiment que je rencontre ton homme, il pourrait devenir mon mentor!  

J'espère juste que lors du renouvellement, mon taux sera aussi intéressant que mon taux actuel.

Jadomo  a écrit


Euh... Je vais essayer de m'expliquer mieux

Admettons que normalement, j'ai un retour d'impot de 1000$ par année et je ne cotise jamais à mes REER. J'ai, disons, la possibilité d'acheter pour 20,000$ de REER (selon mes avis de cotisation des dernières années) Je te donne un exemple avec des chiffres au hasard, mais c'est juste pour exprimer ma pensée.

La banque me prête le 20,000$ (en février) et je m'achète des REER. En mars, je fais ma déclaration de revenus et j'ai un retour d'impots de disons 5,000$. C'est ce 5,000$ là que j'utilise comme réelle mise de fond pour ma maison.

90 jours après avoir acheté mes REER, je les encaisse et je rembourse la banque pour 20,000$ et LÀ je peux acheter ma maison. J'ai ensuite 15 ans pour rembourser le 20,000 dans mes REER.

Je ne vois pas pourquoi les REER que je retire (pour rembourser la banque du prêt contracté 90 jours plus tot) seraient imposables. Si j'avais déja 20,000$ de REER, je ne serais pas imposée puisque c'est pour acheter une maison... C'est l'idée du RAP non?


J'ai procédé comme tu le suggères il y a 5 ans et je ne le regrette pas. J'ai reçu plus que 5 000 $ en retour d'impôts. Si ma mémoire m'est fidèle, j'ai reçu entre 7 et 8 000 $. J'ajoute donc un montant de 1 333 $ par année sur ma déclaration d'impôts qui est considéré comme un revenu. J'aurais aussi la possibilité de le prendre en REER.

Quand tu remettras le montant après les 90 jours, tu devras aussi payer les intérêts sur le montant emprunté pour le temps emprunté.

--Message edité par Beppo le 2008-09-29 14:39:28--

Fourmi  a écrit

Je crois qu'une telle option ne sera plus possible avec la nouvelle loi, à moins que je me trompe. Le hic, comme tu le dis, c'est que tu vas payer plus cher d'intérêts et une plus grosse prime à la SCHL. C'est vrai que c'est un choix bien personnel mais pour ma part, je capote à l'idée de verser des intérêts à une banque    alors j'ai attendu avant d'acheter mais j'ai mis un peu plus de 25% de mise de fonds. Je n'ai donc pas eu payer la SCHL, j'ai choisi une hypothèque sur 20 ans que je rembourserai en 17 ans et demi (paiements aux deux semaines) donc je sauverai beaucoup en intérêts vs un prêt sur 25 ou 30 ans ou un prêt sans mise de fonds (je sauve près de 100000$ d'intérêts en donnant une grosse mise de fonds et en raccourcissant la période d'amortissement!) Et comme mes paiements sont moins élevés vu la mise de fonds, je peux continuer d,en mettre de côté et de prendre des REER. Pour nous, c'était la meilleure option (j'ai attendu jusqu'à 31 ans avant d'acheter par contre).

Jadomo, j'essaie de bien saisir ce que t'as dit ta conseillère. Tu dis que tu vas retirer ton REER pour rembourser ta banque... mais si tu fais cela, tu vas devoir payer de l'impôt sur ces REER donc ce n'est vraiment pas avantageux, tu vas te faire manger tout le retour que tu devais avoir... Je crois que ce qu'elle a peut-être suggéré, c'est que tu rembourses la banque avec le retour d'impôt de tes REER et que tu utilises ceux-ci pour rapper et fournir la mise de fonds. Tu devras rembourser tes REER sur 15 ans, effectivement. Le hic, c'est que je me demande si ton retour d'impôt sera suffisamment élevé pour rembourser le prêt REER de la banque...

Edit: C'est exactement 85000$ d'intérêts que je sauve en bout de ligne...  
Effectivement, il faut par contre que ça te dérange pas de payer des intérêts... comme t'as l'air maniaque là-dessus, c'était crissement pas pour toi !! C'était pas dans nos plans au départ, nous avions la mise de fond et tout, mais quand on nous a offert ça, on a dit oui Notre hypothèque aussi est sur 20 ans je crois et nous payons aussi aux deux semaines.

Et je pense aussi que désormais les institutions ne pourront plus offrir cela.

Jadomo  a écrit


Euh... Je vais essayer de m'expliquer mieux

Admettons que normalement, j'ai un retour d'impot de 1000$ par année et je ne cotise jamais à mes REER. J'ai, disons, la possibilité d'acheter pour 20,000$ de REER (selon mes avis de cotisation des dernières années) Je te donne un exemple avec des chiffres au hasard, mais c'est juste pour exprimer ma pensée.

La banque me prête le 20,000$ (en février) et je m'achète des REER. En mars, je fais ma déclaration de revenus et j'ai un retour d'impots de disons 5,000$. C'est ce 5,000$ là que j'utilise comme réelle mise de fond pour ma maison.

90 jours après avoir acheté mes REER, je les encaisse et je rembourse la banque pour 20,000$ et LÀ je peux acheter ma maison. J'ai ensuite 15 ans pour rembourser le 20,000 dans mes REER.

Je ne vois pas pourquoi les REER que je retire (pour rembourser la banque du prêt contracté 90 jours plus tot) seraient imposables. Si j'avais déja 20,000$ de REER, je ne serais pas imposée puisque c'est pour acheter une maison... C'est l'idée du RAP non?




Je ne suis pas dans le domaine, alors je dois prendre le temps de réfléchir!    

Donc la banque te prête 20000$ pour acheter des REER. Tu dois 20000$ à la banque.

Tu as un retour d'impôt de 5000$ que tu utilises comme mise de fonds. Il te reste donc une hypothèque de 95000$. Mais tu dois encore rembourser la banque pour le prêt REER (20000$) en plus du prêt hypothécaire, en plus de rembouser ton propre REER (que tu as acheté pour 20000$). Car le RAP, c'est d'utiliser les REER pour payer la prêt hypothécaire, et non pour rembourser un autre type de prêts à la banque. Donc sortir des REER pour rembourser un prêt REER = payer de l'impôt.

Le 20000% de REER (ou 5000 ou 10000) doit être utilisé comme mise de fonds, auquel cas tu n'es pas pas pénalisée puisque tu ne le retires pas. Tu devras t'auto-rembourser ce REER dans 15 ans pour éviter de payer de l'impôt, ainsi que payer le montant qui reste sur ton hypothèque et rembourser la banque pour le prêt de 20000$, que tu pourras rembourser en partie avec le remboursement d'impôt que l'achat de REER t'auras permis d'obtenir.

Je suis peut-être dans le champ mais c'est de cette façon que j'avais compris l'idée du prêt REER. Je ne mettrais cependant pas ma main au feu là!  

tipet  a écrit

Fourmi et mon chum=même combat!

On a fait exactement la même chose que toi. On a choisi une période d,amortissement courte (12 ans dans notre cas) et on a payé 25% de mise de fond. Tout ce que chummy avait en tête lors des démarches hypothécaires était: payer le moins possible d'intérêt. C,était vital pour lui


on se rencontre tous ici!

ici c'est le 25% de cashdown, paiement accélérés aux semaines (sur 25 ans, ça donne 21 ans environ) et bientôt (dans 2-3 ans) on va embarquer sur le 18% qu'on peut rembourser en supplémentaire une fois par année, on va essayer d'en mettre le plus possible.  pour l'instant on a encore des rénos à faire alors ça va là  

chums freaks!

Beppo  a écrit

J'ai procédé comme tu le suggères il y a 5 ans et je ne le regrette pas. J'ai reçu plus que 5 000 $ en retour d'impôts. Si ma mémoire m'est fidèle, j'ai reçu entre 7 et 8 000 $. J'ajoute donc un montant de 1 333 $ par année sur ma déclaration d'impôts qui est considéré comme un revenu. J'aurais aussi la possibilité de le prendre en REER.

Quand tu remettras le montant après les 90 jours, tu devras aussi payer les intérêts sur le montant emprunté pour le temps emprunté.

 

Alors je crois que c'est moi qui a mal compris (voir ma réponse ci-haut).   La banque t'as disons prêté 20000$, que tu as pris en REER. Tu as donc utilisé le 7000$ comme mise de fonds. Et tu as le droit de rapper en utilisant tes REER pour rembourser un prêt REER au lieu de rembourser ton hypothèque? Je croyais que le rap ne devait servir qu'à une mise de fonds (et non au remboursement d'un prêt REER). J'suis toute mêlée là! Mais tu te retrouves donc avec un paiement de 1333$ de plus par année, en sus de ton hypothèque, sans quoi tu augmentes le montant payé en impôt, c'est ça? --Message edité par fourmi le 2008-09-29 14:49:50--

Strophe  a écrit  
Effectivement, il faut par contre que ça te dérange pas de payer des intérêts... comme t'as l'air maniaque là-dessus, c'était crissement pas pour toi !! C'était pas dans nos plans au départ, nous avions la mise de fond et tout, mais quand on nous a offert ça, on a dit oui Notre hypothèque aussi est sur 20 ans je crois et nous payons aussi aux deux semaines.

Et je pense aussi que désormais les institutions ne pourront plus offrir cela.


Je suis en effet un peu maniaque mais j'assume!  Reste que nous allons tout de même sauver 85000$ d'intérêts, je préfère l'avoir dans mon compte que de le voir engraisser la banque! Disons que je ne porte pas les banques dans mon coeur...

Fourmi  a écrit

Alors je crois que c'est moi qui a mal compris (voir ma réponse ci-haut).   La banque t'as disons prêté 20000$, que tu as pris en REER. Tu as donc utilisé le 7000$ comme mise de fonds. Et tu as le droit de rapper en utilisant tes REER pour rembourser un prêt REER au lieu de rembourser ton hypothèque? Je croyais que le rap ne devait servir qu'à une mise de fonds (et non au remboursement d'un prêt REER). J'suis toute mêlée là! Mais tu te retrouves donc avec un paiement de 1333$ de plus par année, en sus de ton hypothèque, sans quoi tu augmentes le montant payé en impôt, c'est ça?   Tu as 15 ans, je crois, pour reprendre le montant en REER, si tu ne le fais pas, tu dois ajouter 1333$ à tes revenus sur tes impôts... ou de quoi du genre.

Strophe  a écrit  Tu as 15 ans, je crois, pour reprendre le montant en REER, si tu ne le fais pas, tu dois ajouter 1333$ à tes revenus sur tes impôts... ou de quoi du genre.


Oui, c'est ça! Mais lorsque tu as pigé dans ton propre REER que tu amassais depuis qq années, je crois que c'est plus avantageux de le reprendre en REER si tu ne veux pas trop repousser ta retraite mon chum a un fonds de pension mais c'est tout récent alors s'il veut prendre sa retraite en même temps que moi, il a intérêt à remettr les sous dans son REER).

Fourmi  a écrit

Oui, c'est ça! Mais lorsque tu as pigé dans ton propre REER que tu amassais depuis qq années, je crois que c'est plus avantageux de le reprendre en REER si tu ne veux pas trop repousser ta retraite mon chum a un fonds de pension mais c'est tout récent alors s'il veut prendre sa retraite en même temps que moi, il a intérêt à remettr les sous dans son REER).

Oui c'est pas mal plus avantageux

Fourmi  a écrit

Alors je crois que c'est moi qui a mal compris (voir ma réponse ci-haut).   La banque t'as disons prêté 20000$, que tu as pris en REER. Tu as donc utilisé le 7000$ comme mise de fonds. Et tu as le droit de rapper en utilisant tes REER pour rembourser un prêt REER au lieu de rembourser ton hypothèque? Je croyais que le rap ne devait servir qu'à une mise de fonds (et non au remboursement d'un prêt REER). J'suis toute mêlée là! Mais tu te retrouves donc avec un paiement de 1333$ de plus par année, en sus de ton hypothèque, sans quoi tu augmentes le montant payé en impôt, c'est ça?  

Tu as aussi le droit de le faire (RAAP) même si tu as le montant de la mise de fonds. Moi, je l'ai fait en ayant la mise de fond et le montant reçu lors de l'impôt m'a servi et me sert encore pour les imprévus.

J'ai emprunté le 20 000 à la Caisse pour le transformer en REER car j'achetais ma première maison. Je n'emploie pas de REER car mon fonds de pension me permettra de vivre convenablement. Je remets donc le montant emprunté à raison de 1 333 $ par année pendant 15 ans (montant que j'ajoute à mon impôt comme revenu). Le 20 000 $ emprunté à la Caisse et transformé en REER m'a permis un retour d'impôts d'environ 7 à 8 000 $. J'ai payé environ 250,00 $ en intérêts à la remise du 20 000 $ à la Caisse à la fin de la période de 90 jours.

Je ne sais pas si je me fais plus compréhensible.

Je viens d'aller lire sur le sujet, ça m'intriguait!

Ce dont vous parlez, c'est un prêt RAP alors que moi je parlais d'un prêt REER. Le prêt RAP permet effectivement d'utiliser le retour d'impôt et de rembourser la caisse à même le RAP, alors que pour le prêt REER, il faut rembourser à la banque ce prêt REER à tous les mois (les REER permettant l'économie d'impôt et pouvant ensuite être rappés ou non).